三年前，一家机构计划收购位于望京的写字楼，征询我们的意见。那时的我们年轻气盛，信心爆棚，拍着胸脯说：“大望京地王(前景如何)咱不好说，这个项目地处望京核心区，3万2（销售单价）应该是有保证的......”最后的结果是，那家机构对该项目的价格增长有顾虑，转向投资了另一个潜力更好的项目。

一晃三年过去了，当今的望京已经成为北京写字楼市场最热的区域，租金近十(10元/天/平米)，售价破五(5万元/平米)，俨然已成为商办市场的一线明星。当年一众号称“专家中的战斗机”的家伙们，无论是拍胸脯的还是没拍的，恐怕都没预见到这个趋势。由此看来，市场加上岁月，捉弄的就是我们这种人。

看走眼的感觉固然不好，但更糟糕的是不清不楚糊里糊涂。我试着还原一下当时和当下的市场背景，看看能否找到一些我们忽略的线索和变量。

三年前(2010年)的市场背景：

1.房地产政策：地王潮引发政策性报复，房地产限购、限贷的政策出台。 
2.资金：股市依旧疲软，增发等融资功能被暂停，影子银行开始兴起，投向城投债和房地产，鄂尔多斯温州等地的民间信贷出现崩盘迹象。
3.开发商：兵分三路，“下乡”(进军三四线城市)、“二线城市商业地产”和“刚需市场”，开启新一轮投资拉动热潮。住宅这个品种的“去投资化”在当时，尚未形成普遍共识。
4.投资客户情绪：国进民退引发的民间资本资产转移需求达到高潮，银河SOHO 借此大势快速销售，当年单盘近200亿的销售额可见一斑。
5.写字楼供应：土地供应方面，丽泽商务区和CBD 核心区开始招标；租赁市场因指标项目和指标租客多在2008-2009年的新增租约内(写字楼的标准租期一般为3到5年)，尚处于温和增长状态。

如果说，一个区域的写字楼的表现是上述这五股力量合力的结果，那么在这三年究竟发生了怎样的变化？
我们看到：

1.在政策方向没有发生实质性改变的同时，民间信贷、二线城市商业地产（泡沫化）、地方城投债乃至外贸融资平台等投资渠道依次坍塌，资金投向的“收窄”相比“从紧”的冲击力更大，民间资金的情绪转而投向传统品种“避险”，助推了一线核心城市房地产的增长。不受政策压制的写字楼市场刚好享受了此轮的红利。
2.央资国资企业在京总部的扩张，直接推动了写字楼租金水平的疯狂上涨。“有形之手”和“强中央”似乎在为北京的商办市场做“价值背书”。有趣的是，这轮上涨和挤压的动能，是沿着东、西三环的南北轴线向外释放的，表现出来的结果，是望京、丰台总部基地、亦庄、中关村形成了写字楼的副中心。而类似通州、石景山这样的位于东西轴线延长线的版块，虽也有增长，但热度似乎要弱一些。
3.丽泽和CBD东扩区，本来理应最该成为高租金和高售价的优先收益者。但由于土地开发进度的迟缓，使得望京幸运的在市场中得到了第一顺位。

如果上述的因素继续发酵，望京还会发生怎样的变化？
在可以预见的短期，价格上涨动能的持续强烈，外围投资渠道的缓慢坍塌会继续推动民间资本涌入这个细分市场。

但是，这一趋势将持续多久？在可以预见的未来，我还没有答案。
因为此番增长的主要驱动力来自于国家资本力量的助推和挤压，来自于境内有效投资渠道的愈加匮乏。如果这个力量格局不变，映射到写字楼市场上，就很难出现拐点。