我问公司里年轻的同事：08年金融危机和09年的四万亿哪个对你印象更深刻？同事毫不犹豫的回答：四万亿。因为金融危机发生在异国他乡，太远；四万亿产生的效果就在眼前，太直观了。这样的画面深深的印刻在当时初入职场的同事脑海里，不自觉的成为房地产市场坚定的多头。

我问一位常年从事投资的前辈：您怎么安排您自己的家庭资产配置？前辈同样毫不犹豫的回答：留一套房在北京，其他抛掉，增加美元资产配置，（阶段性）看空人民币。

上述两个访谈的对象，一个出生在80年代末，一个出生在70年代初。

麦兜的电影里有这么句台词：（麦兜的）爸爸总是眼望过去，妈妈总是看向未来，而我，留在了现在。

这句话形容我自己的感受再合适不过。

既然活在当下，就要认真对待。周围的人经常问我对北京房地产的看法，我一般会回避。因为对不同财富等级的人而言，房地产的作用和期望的收益是不一致的，很难有标准答案。问得多了，我会演示一个基本的财务模型，供人们参考。

这个模型做了这样一个基本假设：200～300万现金，投资到北京不同类型的物业上，贷款比例最大化，贷款期限最大化（住宅20年，商铺和办公10年），月供款照常支付，持有五年后出售。若想实现自有资金年化收益15%、20%、30%三档收益（包括首期本金投入和随后几年的贷款还款），需要五年后的售价达到什么样的水平？……并和自己的直观感觉和历史经验作对照，以此作为个人对北京房地产的压力测试。

这样的购买条件，会生成以下三种主要投资类型：

1.首套房政策住宅：符合首套房政策的住宅，1:2杠杆，自住，基准利率或适当下调，可以说是国内硕果仅存的可以使用2倍低息杠杆（银行贷款）的产品；

2.二套房政策住宅：1:1杠杆，基准利率适当上浮，租金年收益率2%；

3.入门级商铺或办公：1:1杠杆，基准利率适当上浮，租金年收益率4～6%；

4.全资购买住宅或商办。

这样的方法，朋友们可以自己算一算，对照自己心里的经验和感觉，看看收益反算后的售价能不能达到？

我自己经过对比来看，方案一，因为享受福利性的贷款，抗压能力也是最强。如果自己住，那就更合适了：住着是自己的，亏了是央妈的。如果家庭薪酬足够偿还月供无压力，那未来就能实现家庭资产配置的“从零到一”。至于什么贬值之类的事情，其实没太大关系。

方案二和方案三，因为没有福利性贷款，挑选合适的项目就变得重要，因为项目品质影响未来的出租和转售，相比而言，购买商办入门难，但回报渠道多了租金抵消贷款利息的作用，毕竟，北京的商办在出租环节还属于卖方市场，显得更安全些。如果再拉长时间，租金摊销利息的优势会体现得更为明显。

方案四，以前会觉得傻帽才会干的事，现在可能会因为人民币贬值而变得需要斟酌了。为什么？因为伴随着人民币环境的开放，可以作为银行认可的抵押物，实现境内融资出海投资。一来一往的汇率差，还可能会有意外收获。

除了上述对基本面的模拟推算以外，还有包括首付贷等原本只有机构才会使用的金融工具，也在逐渐的民用化。加上投资组合的安排，市场自己就在进行自我调节，从“品种-风险-收益-期限”这四个维度上构筑新的投资平衡点。

所以你看，大环境确实在剧烈变化，但对应的，来自于民间的客户们，也在通过借助理性分析和各式工具，在努力摆脱韭菜的宿命。而这个过程，恰恰是市场逐渐走向成熟的标志。

而这些所有工具的基础，在于优质的基础资产。这恰恰是产品的供应方和客户的服务商一起努力的方向。