为什么出售同样的房子，您赚得没我多？

——跟中国大妈们聊聊投资（二）

（图片来源于网络） 

大妈，您好：

听说您前几天把咱小区的住宅给卖了，挣了一大笔。时间过得真快，转眼都五年了，那年您生拉硬拽叫我陪着您看楼的景象还历历在目。我还记得那会儿您说：“别跟我说什么金融危机，老娘不懂！这么大的国有公司开发的项目，政府还能叫它倒了？那他妈可是亲儿子啊！”

您说这话之后两年，行业里流行一本书，是美国纽约时报的首席记者写的，叫《大而不倒》，内容是写美国政府如何救助那些华尔街银行的。我看完之后，立马就想起您和您的话了，一时恍惚以为作者是您儿子呢。那些谈判场景和决策过程，像极了您和我妈在菜市场与那些小贩斗智斗勇的样子，尽管语言词汇用的不太一样，但本质上差不多，心里不禁给您默默的点了个赞。

我记得没错的话，这个小区的房子，咱们两家几乎是同时入手，价钱也差不多。唯一区别是您用的是全款，我用的是按揭贷款。听我老妈说，您卖这个房子，比我家晚卖了两个月，正好赶上北京农展馆地王出来，市场愣愣地又涨了一轮。粗算一下，同一个户型，就差两个月，您比我家多卖了50万，成为您今年最得意的投资战绩。在入手的狠劲儿和出手的准头上，我一直觉得，就算我老妈当年再生几个，连我一起加起来也赶不上您一个，这是天赋，没辙。我在这里除了膜拜还是膜拜。

但我又把这事在心里默默划拉了一下。

我们如果把这个事简化成一场投资赛跑的话，一个房子入手200万，五年时间，我家出手时400万，您家出手时450万。您凭借出手时间点的判断，多赚出来不少，优势很是明显。

但如果我们从本钱的投入产出角度看，您用了200万，得到了250万，相当于年化收益25%；我因为用了贷款，用了不到100万的本钱，得到了200万 (09年政策开闸允许两成首付，即首付款40万，五年间利息总额50万左右)，相当于年化收益40%。从这个角度看，相同的起点，尽管您天赋比我强，同样的东西卖价比我高，仅仅是因为您没有用贷款，您的投资效率比起我就差了不少。

所以我今天想跟您聊聊“增长”与“分配”，这是买房投资一定会涉及的一对概念。

“增长”与“分配”这两个词，听上去挺高深的，但如果翻译成大白话，大致是这样一个问题：如果您确信今天买一个东西，一年后能涨价10%再卖掉，那您现在愿不愿意以6%的利率找别人借钱买？我相信，对于这个问题，绝大部分人的答案是肯定的。

关于对投资产品类型作出增长判断，每个人因背景和见识不同，偏好的方向和品种也就不同，有人喜欢高科技有人喜欢房地产，萝卜白菜见仁见智的，这里我就不多说了。

关于“分配”这个概念，刚才提到的国内的购房贷款就是一种最简单的分配工具。分配什么？风险和收益。对于银行，有句著名的话，最近随着日剧《半泽直树》的火爆又流行起来，就是"银行晴天借伞，雨天收伞"，基本上描述了银行贷款业务操作机制和规律。但在国内，这种调节机制被上级领导们搞得变成了红头文件。相当一段时间，利率一刀切——存钱和借钱的价码都固定化了。银行呢，变成了旱涝保收不思进取的二愣子，红头文件指导什么，就干什么——风险和收益都被平均化了。这其实是给了投资人一个绝好的机会：如果你看准了一个增长率超过平均水平的投资机会，银行恰好又愿意借钱给你，那无形中就会让你的投资收益得以放大。

过去的十年，国内的金融环境，长期保持着“存款利率＜贷款利率＜通胀率”这样一个状态，而前两个又是被行政锁死的。利率的行政干预的本意是好的，公平啊，但有了超发货币，就彻底变了味道——用在贷款买房这事上，就相当于买房的人和银行串通好，利用通胀合谋将存款人的财富补贴到自己身上，形成了新时期的”剪刀差”。这种分配工具在金融领域叫作结构化，而使用廉价贷款的房地产，就是一个最简单的结构化基金。所以在过去十年，作为银行宠儿的房地产，但凡参与其中的人，无不获利。

说完这些再回到那个卖房的事情上，我想您也就明白为什么明明同期买的，我用了更少的钱获得了比您更多的收益。

正是基于此，我们看到最近这一年，央行也在纠正原来的各种不靠谱，减少货币投放，放开利率，提高首付比例等等，都是用于熨平原有的错配和不公。

想明白分配工具的作用，再结合合适的增长机会，借助双轨制的特点让自己"脚踏两只船"，一只“船”是机会和效率，这个拼的是眼光和胆魄；另外一只“船”是合法的行政红利，两个结合起来，才是让自己收益最大化的靠谱路径。

祝您投资愉快以及秋安！

您真诚的朋友，

王珂（誉翔安地产合伙人）

2013年10月

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