北京写字楼市场近几年犹如坐上了过山车。2010年年底出现一次集体性上涨后，写字楼市场更加受到关注。而今，北京写字楼市场也从CBD独占鳌头，逐渐向其他区域扩散，一些新兴商务区迅速崛起。对于北京写字楼市场的现状和趋势，本报记者近期采访了誉翔安合伙人王珂。

                                               誉翔安合伙人王珂
中国房地产报：您怎么看待北京写字楼市场？

王珂：全国只有两个市场写字楼每年交易额超过400亿元，即北京和上海，其中北京有100亿元的金额来自大宗交易，还有机构之间的交易。其他100亿元来自私人客户，他们有的是扩大再生产的需要，或者是有各种各样的原因需要把钱转移到其他地方，住宅承接不了这种大额度的资金，便转移到写字楼市场。

北京写字楼租金和售价要高于上海，北京写字楼市场格局的划分非常清楚。主要有两大主线，东三环CBD是典型的全球资本聚集地区，西二环是国内资本聚集区，散落的点是民企依附地方资本建立的裙带业缘关系，比如丰台总部基地，亦庄和望京是沿着CBD往南北扩散带来的新兴办公区。

中国房地产报：您的研究来看，影响CBD近几年的租金和售价暴涨的因素有哪些？

王珂：2010年底，北京写字楼价格出现一次暴涨，CBD核心区一下子涨了近三倍。在近期我们做的《CBD企业写字楼市场生态调研最新报告》中我们回过头来分析这种上涨原因发现，2010年CBD新增租赁面积超过3000平方米以上的客户有70%都是来自央企和国企。那个时期正是大企业扩张的时期，大企业的入驻挤掉了空置率。而从这我们也能看到，一方面中国企业规模越来越大，投资能力越来越强，而另一方面在北京设立分支的企业在不断增多。

中国房地产报：CBD写字楼是否还有升值空间一直是人们热议的话题，您怎么看？

王珂：处在不同生命周期的企业对写字楼的需求是不一样的，正是这点决定了写字楼市场的生态环境和发展走向。我们对进驻CBD的905家企业进行分类调查发现，总部型企业不仅在数量上占据绝大多数，也是租赁面积的主要贡献者。在总部型企业中，又以具有中资背景的企业为主要类型，它们占据了超过60%的比例。CBD租金长期处于高位，大型企业租户（央企为代表）贡献面积，而服务行业企业、企业驻京办事处等类型的企业租户贡献租金单价。

我们判断在国家整体经济增长没有明显提升的情况下，在CBD区域未来可预见的2~3年内，一方面随着大企业租户（IPO型、总部型）需求外溢，另一方面随着中小企业租户（VC型、PE型）需求放缓，供给方面新增供应持续增加，写字楼租金上涨可能性不大。

通过对企业的规模、性质进行的分类调研，此次企业样本中，总部型企业中属于分支机构型的企业，约占总部型企业总数量的87%。

对于传统型总部企业而言，最核心的交易功能相关部分（比如总部管理中心、销售部门、市场公关、人力等部门）离不开CBD这个区域。即使CBD租金处于高位，满足这些功能使用需求的办公面积，依然继续保留在CBD区域内。一般来说，100~200平方米的办公面积足够使用。其他面积需求较大的主力部队，交易职能相对不明显（比如研发、制造、质检等部门），可以从CBD迁出，能为企业节省成本。这种总部型企业将不同的职能部门分开，“职能分离”、“前店后厂”的租赁趋势，也契合了外资大租户外迁的现象。

中国房地产报：大租户外迁会给其他写字楼市场带来什么影响？北京写字楼市场未来将呈现什么样的格局分布？

王珂：大企业“前店后厂”的租赁格局，将推动CBD外围区域市场租金上涨，尤其是望京、亦庄区域的租金上涨。从CBD的外围区域来看，望京、亦庄两大区域无论是从地理位置、交通联系程度还是基础市政建设进度、规划前景来看，均领先于其他区域。随着未来地铁14号线的开通，北部望京、东三环核心CBD区域、南部亦庄区域，联系也将更加紧密。

从北京写字楼市场整体格局来看，CBD、金融街和中关村为传统的热点板块。随着这三大传统商务区租赁需求的外溢，北京未来将新增5个新兴写字楼市场板块，分别是望京、亚奥板块、丽泽商务区、总部基地和亦庄。而北京写字楼市场格局也将从“三足鼎立”演变为“八国争锋”。

■中国房地产报 张郁唯 

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