干我们这行最关心的是：在中国市场，写字楼这个品种的成长空间有多大提升可能？放在全国范围，哪些城市有结构性提升机会？

周其仁去年发表的一篇文章，叫《中国的工业化超前，城市化滞后》。细读，有些观点和分析思路很有特点，但结论读后，沮丧的感觉居多。花点时间和朋友们分享，希望有高手反驳挑战一下周老师的观点。

以下做一些摘要，尽可能精炼，也可查看原文，原文链接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6587c17e0100xzz8.html

衡量工业化的水平，关键指标是“工业化率”，也就是工业增加值占经济总量的比例。城市化呢？当然是“城市化率”，即城市人口占全体人口的比例。这两个“率”，一个经济，一个人口，当然无从直接比较。不过，由于工业活动总要“投影”到人口的空间分布上，所以在经验上，以上两率又可以作统计上的比较。

把上述两个百分比的“率”相除（城市化率/工业化率），会得到一个比值。这个比值，可以看作一个国家的工业化推进城市化率提升的强度。

中国是多少呢？按照2011年的数据，是1.09。全球2010年的平均水平是1.95，而发达国家中，美国4.1，德国2.64，日本2.48。

这个比值越高，意味着：这个经济体的交易部门相对于生产部门更加发达。交易越活跃，越能带动财富增长、推动技术进步、进而形成良性循环；反之，则会出现产能过剩后停滞不前。

再看中国这个指标，似乎还是落后很多。

周其仁认为，谜底在于开放与全球化——全球产业链分工，导致大量与“中国制造”相关的交易，并没有在中国，而是被那些发达国家替代完成。

中国制造的工业品之所以大步流星地走向世界，很大程度上是借助了“世界城市体系”的帮助。离开了香港、新加坡、汉城、东京、法兰克福、汉堡、洛杉矶、旧金山、芝加哥、纽约、伦敦等世界城市的商务、物流、技术和融资等多方面的服务，中国制造要坐上天下出口的第一把交椅，应该没有那么容易。 来来往往之间，中国制造刺激了境外交易部门的繁荣，推动了相关经济体的城市化更上层楼。

这就在某种程度上，（发达国家的交易部门）替代了中国内地交易部门的更快增长。投影到空间表现上，中国的城市化率就没有表现出相对于工业化率的更快提升。

也就是说，规律还是那个规律，但是，开放与全球化不再让交易红利显示在单一国家的账面上。

引申过来，写字楼为代表的商用物业，本质上就是个交易的物理平台。只有在交易环境持续活跃的前提下，才能有不断的成长空间。
周老师的这个逻辑，如果套用在中国境内，可以得出以下推论：

1.不同城市所拥有的交易要素（物流、技术、融资、行政许可等）的等级，决定了该城市的交易水平，也就决定了写字楼市场的基本容量；

2.在中国，交易要素（尤其是行政许可及金融）的分布高度集中在核心城市；

3.双轨制经济特征，导致中国国内的交易红利更多的显示在一线城市（尤其是北京）的账面上，反映在写字楼市场就是租金居高不下；而二线城市在这种局面下，可能只能基于地区级交易而处于维持状态；

4.如果周其仁说的是对的，中国内地的城市之间存在“交易”的替代性，那我们是不是应该对北上广深再乐观些？对其他城市应该再小心点？