写字楼是商务交易在土地上的投影-王珂的财新博客-财新网

说起北京的写字楼，我们的第一反应往往是CBD和金融街，这两个地方长期扮演着商务区“规模聚集”和“最高租金”的角色，几乎成为不变的常数。我们知道，当一件事变成常数时，也就没有了投资机会，但事实上是这样的么？

写字楼本质上是个交易平台，是商务活动在空间上的投影。如果将CBD和金融街这两个核心区的发育历程模拟成动画，可能会是下面的景象：

1.改革开放尤其是1992年以来，境外资本流入中国，沿着“使馆区--东三环”这条线路一路向南，汇聚至国贸生根发芽，形成了CBD；

2.外资激活了中国的经济，获利颇丰。在中国挣的钱，通过一条权力管道--长安街，被存储到了中国政府的存钱罐--央行里，也就发育出了金融街；

3.伴随着国力强盛及汇率逐年上升，国家资本力量（以央企和国企为代表）开始发力，沿着同一条权力管道--长安街,“反攻”CBD，也就出现了2年前的CBD核心区；

4.原本风光强势的外资，因成本原因纷纷北上望京，在这场全球资本主义与国家资本主义的角力中，显然做出了让步；

5.国内的民营资本，在这些年，更多扮演的是见缝插针“打酱油”的角色，只要能满足“生存”和“效率”要求，别无他求，表现在空间分布上，呈现散点分布。

在这以数十个年头计量的往复过程中，我们看到三种资本力量混合投影在了北京：代表全球资本主义的外企、代表国家资本主义的央企国企、代表国内民营资本的私企，前两种是主力。写字楼租户的淘换、租金的涨跌无不是上述资本力量此消彼长的投影。

在这场角力过程中，我们现在观察到的是：外资开花、国资摘果、民企打酱油；投影在写字楼用户的空间分布上，则是外企北上、央企东进，民企给点阳光就能活。

资本交易的结构、特征和趋势，决定了何种力量会优先投影在土地上，从而影响写字楼市场的租金走势，进而反映到未来的资产价格上。

结合上述的“动画模拟”，我们或许能推导出一些可能的趋势：

1.CBD、金融街和长安街，这个哑铃状的地带，会长期扮演北京写字楼（甚至全国）租金第一集团的角色。如果国家资本主义的力量愈发强势，伴随着企业扩张，会进一步挤压本已供不应求的办公面积，2011年那场租金暴涨，重演的可能性不是没有；

2.东三环，因代表全球资本主义的使馆和超级企业全部驻扎于此，顺着道路延长线（机场高速）北上至望京，会使得望京这个刚刚从产业园升级成商务区的地方，一跃成为全球资本主义在北京的首选驻地，而南向延长线（通向亦庄），相信也会分享红利；

3.“强中央”的一个结果是“地方来朝”，中央政府所在的西二环--西三环，本就已然强势，加上高铁通车这一个“功放器”的加码，会加快这个带状地区的商务区发育，最直接的反应就是金融街-丽泽商务区的一体化；

4.成熟区域交通节点的旧楼改造，会顺应承接中小民企被高租金挤出的趋势。

看到这里，你可能会问，怎么北京遍地都是投资增长机会啊？

其实，如果看中国这个经济体，核心城市的加速发育，是和二三线城市的衰退互为因果的。

你可能还会问，这些投资机会，哪个会最好？

我想，这个得结合自己的投资要求和偏好来确定了，有人要的是稳健不操心，有人要的是快增长，押宝“强中央”还是“全球化”，确实有点萝卜青菜的感。

话题：