（图片来源于网络）

买商铺其实是买消费的时间和场所

——和中国大妈们聊聊天

大妈您好：

前一阵看新闻，您大手笔出手投资了黄金之类，早就想跟您聊聊天。最近得闲，给您写封信。

之前投资黄金的结果看上去不那么尽如人意，恰逢舆论也跟着添堵，嘲笑和讽刺居多，估计最近您心里也不太痛快吧。对您而言，到了这把年纪本该越活越放松，但最近一年经济仍然起伏不定，各种不安把您也卷入其中，和一帮儿子辈的年轻人一起在投资这个竞技场里折腾和焦虑，真有点儿委屈您了。

投资这事，本身是个不断学习、积累经验的过程，谁也不敢保证永赚不赔。对于有点经验先上岸的，嘲讽还在水里扑腾的，本身也不怎么厚道，您大可不必太在意。

听说您最近在琢磨买商铺。在经历了贵金属、证券类的投资后，还是觉得房子靠谱，加上现在就业也不那么乐观，留给后代一个商铺当个托底，我想这也在情理之中。

那么买商铺应该从哪些方面去考虑呢？

首先，买铺子投资，赚的是租金。租金从哪里来？谁消费？怎么消费？这一连串问题回答清楚了，商铺价值的基本面也就差不多明白了。

所以今天跟您聊的，是和消费者的“消费时间”有关。

一个人再有钱，他的一天也只有24个小时，一年也只有365天，不多不少。人们把钱花在哪里，涉及到商铺的品种选择；而人们在什么样的场景和什么时候花钱，对于准备投资商铺的您来说，则事关投资的风险。

【消费时钟和消费日历】

采访周围的朋友，花钱这事，普遍集中反映为三种类型——

1.网购：一般发生在周一至周五的下班后，电脑打开，鼠标一点，第二天就送货上门。人们（尤其是女士）早年间靠集中时间逛街消遣的习惯，被网购分摊到了每一天。当然，也有不少上班时间网络购物的，普遍发生在闲暇时间较多的单位或部门里，我把这理解为对工作压力太大或者工作太无聊的报复行为。

2.境外购物：这个普遍发生在节假日期间。境外购物是因为国内东西太贵了，同样一个进口商品，境内外价格差别太大。一方面是税费太高，另一方面人民币在国内的购买力逐年下降也是不争的事实。体验异国风情加上采购商品，已成为中高收入人群的标配。

3.日常社交消费：做生意谈工作的，不在咖啡馆就是在餐厅，环境宽松、气氛融洽，有助于拉近彼此的关系和消解隔阂，这往往发生在上班时间；单身的，和同事好友一起吃喝玩乐，消遣无聊、释放压力、联络感情，这往往发生在下班后；成家的，亲友相聚，嘘寒问暖，其乐融融，往往发生在周末。

如果把大家花钱消费的安排，描绘成一座“消费时钟”和一本“消费日历”的话，周一到周五的白天，围绕着工作的社交消费活跃；下班后，朋友圈推杯换盏的喧闹和家里鼠标的点击声在不同地点响起；周末，活跃的消费人群变成了以家庭为单位；而到了节假日，全球各地的商店则全天候排满了操各式口音的中国人。

从这个角度看，您选择买商铺投资，与其说是选择房子，不如说是选择投向大家花钱活跃的时间和场景。

【家庭消费周期和消费年历】

北京有个著名的大社区叫“方庄”，20年前住的都是有钱人，时间久了，有了更新更好的房子，这帮人搬了出去，房子呢，出租给了年轻北漂。现如今，方庄这个地方，越变越杂，和“高档”、“富人区”一点都不沾边了。

然而，我们观察到，尽管方庄的房子在老化，社区质量在下降，里面的商业却越来越热闹。细琢磨，发现让方庄的商业保持活力的，恰恰是那些年轻的租客——他们的个体消费能力也许不强，但他们的消费需求相比中老年人要旺盛许多，再加上“合租”将这个地区的人口密度成倍的放大——这种社区人口的“再年轻化”，使得这里的商铺始终保持着高昂的租金和稳健的投资回报。与之形成鲜明对比的是，北京那些部委大院周边，因为人口固化，周边的商业也伴随着居住人口的老龄化而逐渐衰退。

这种现象，给了我们一个启发：伴随着年头增长，家庭消费是存在一条曲线的——年轻时单笔消费小但消费频率最高；成家后，上有老下有小，消费频率和总体消费力达到峰值；而到了子女迁出步入老年，消费力无论从频率到单笔消费额都大幅下降。

这条家庭消费的曲线，和家庭生命周期密切一致。

如果您偏好住宅底商，可以依据主力户型大小估算出生活在这个区域主力的家庭周期，进而描绘出消费年历，便于对住宅底商的长期价值进行判断——这个区域的消费力在未来到底是增长、还是衰退的？

我始终觉得，投资这事，依据方法去找机会，比简单的靠小道消息人云亦云靠谱。

长假到来，祝您尽快摆脱焦虑，投资愉快。

王珂（誉翔安地产合伙人）

2013年9月29日

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