在当今这个地王频出的市场，存在两个笑话：一个是以谢国忠为代表的“唱空派”专家，一个是以“租售比”为代表的收益还原类的估值方法。前者，坚持不懈用一个简单论调来推测一个复杂因素合力作用的市场，无假设、无修正，自然信众寥寥；后者，用绝对理性的标准去衡量一个由“丈母娘”群体参与其中的市场，也容易偏颇。

在写字楼这个细分市场，因为更倾向于商务和投资行为，绝少受到“丈母娘”之类的非理性因素影响，故“租售比”这样的估值方法，还是具备较强应用价值的。多年以来，这个指标用于评价商业地产，尤其应用于基本面的价值判断，基本普适和靠谱。估值方法的标准化，也让写字楼或商业的出售价格制定变得简单的多，而不像住宅那样看起来神秘和花哨。

写字楼售价推算的公式可简单表达为：预期售价=预期年租金/可售出年化收益率，其中“可售出年化收益率”这个指标，除非一些特定年份，在同一个城市的大多数时间里，几乎接近一个常数。具体到北京的2010-2013年期间，基本维持在4-5%。

最近两年，伴随着写字楼市场交易量的日渐放大，不同区域不同租金水平的写字楼纷纷加入到销售阵营，我们却发现，原有的方法不那么适用了----租金越高的物业，其折现能力反而是下降的。

也就是说，假如国贸三期进行产权分割以后出售给各路高净值客户们，理论上的销售价格能够达到18万/平米及以上（7200元的单方年租金/4%），然而这个价格放到现实世界里，即使是最顶级的销售员，也不敢保证实现。

究其原因，是因为单位产权面积阻碍了流动性。

一个写字楼项目，由于受到使用功能方面的制约，即便是政策允许、即便是立志于把散售进行到极致的开发商，也不会把单套产权建筑面积压缩在200平米以内。毕竟，谈生意的场所很难用“蜗居”的方式将就。

这种由于写字楼产品使用功能的天性造成的难以将就，导致在高租金、高售价的写字楼产品细分区间，产品的流动性大幅度降低，也使得产权销售这种“开发-套现”模式遇到了阻碍，强势产品很难通过产权销售实现强势结果。

既然流动性是最核心的障碍，有没有更好的方法能将此类产品的流动性释放出来？

我的看法，围绕意向客户成立持有型基金，并借此将项目产品份额化是可能的方向。此种方式的好处有三：

1.客户投资门槛降低，可以根据自身的弹性需求匹配对应数量的份额；

2.对项目而言，将资产的所有权、经营权、收益权分离，使得项目的后期运营操作更接近于整体持有；

3.再处置时，统一行动便捷。

也许，写字楼市场也会借此完成一次分化----卖楼、卖附加资产管理协议的楼、卖份额。

文/王珂（誉翔安地产合伙人）