每当提起在一线城市购置商铺和写字楼的客户，行业内外的朋友都会自动反映出一个称谓：“土豪”。京沪两地主流商业地产的投资客户，入门门槛(基础投资金额)常年保持千万元起步，且有不断抬高的架势，即使遇到以亿元计算购买力的大客户，也不算是新鲜。再加上其决策周期相对较短、出手迅猛，每有成交，总会引起旁观者的惊呼。

正因为客户的“土豪”属性，加上这个细分市场没有受到过多的行政干预，多年来在这个领域往来的客户，也映射出各路资本的兴衰往复。对应的，京沪各个商业地产的售楼中心，被戏称为中国经济的晴雨表。

如果对这个土豪群体再做一次细分，我们会发现，有两类客户长期与商业地产市场保持着密切联系。

第一类，小散。

说他们是“小散”，是个相对概念。他们在职业形态上是大企业高管或私营小业主，职业和收入来源相对稳定，投资选择也不少，从银行理财、债券基金再到信托等金融衍生品市场，都留下了他们的身影。但其投资焦虑并没有因为选择余地大而减弱，盖因可支配的资金相对有限，且预期收益总也摆脱不掉上述产品的收益天花板。

这两年的国内投资领域，行政干预下的资源错配，使得企业领域越来越像个“赢家通吃”的赌场——企业规模越大，看起来就越可信，投资就越安全，加上公众心里还有个“刚性兑付”的潜意识作祟，在这样一个拼“投胎”的资本逻辑下，大资金和大企业共舞，小尺寸的资金只好被迫跟随，对应的，能获得比贷款利率稍高的收益，已属万幸。

在这其中，有那么一拨人，因为不甘心受制于信息不透明和仅仅获得“优先级”收益，加入到商业地产的投资大军中。

这群小散级别的客户， 尽管表现出投资的焦虑，但对自己收入的预期是相当乐观的。商业地产市场里，小散客户在数量和比例的变化，可以视作实体经济的“经理人指数”。

第二类，企业家。

尽管每位企业家在企业创立之初都会有“打造百年老店”的美好愿望，但从实际情形上看，这种雄心壮志远敌不过客观的企业运行规律——企业是存在兴衰周期的。在中国，因为市场成熟度和某些中国特色原因，这个兴衰周期相对发达国家，要更短些。

这种初级阶段市场特有的状态，形成了一个“企业寿命<</span>企业家群体商业寿命<</span>固定资产寿命<</span>家族寿命”的格局。

在这种背景下，如果缺乏在环境变化下转型的能力，都不好意思说自己是做企业的。正因如此，企业家群体出于本能和保持创业红利的可持续性，会寻找各式各样的“缓冲垫”和“蓄水池”，以给自己的下一步预留腾挪时间和空间。于是，不间断的投资成为必备手段。这其中，购置经营性物业，就成为企业家群体的重要选择。这也是京沪商业地产在过往年份始终保持稳定增长的内在动力。

这其中，企业家会分化出两种投资行为：

一种是定投类。

即每隔段时间做一次定向投资，我们可以理解为企业家处于居安思危的状态——尽管企业还在盈利，但已明显看出增长乏力，扩大再生产的边际效应递减明显，这时将每年的盈利以“定投”的方式沉淀下来，相当于应对未来的冬储粮；

另一种是大举搬家。

这通常是因为或者自身经营不善、或者出现来自外部的不可抗力，需要立刻寻找能承接资金搬家的投向。最近几年，国内“国进民退”和“去产能”两拨大潮，使得各路产业资金纷纷举家避险，商业地产的大宗买家也频频出现。只不过，买家从早期的煤老板和铜老板，变成了钢(铁)老板和光(伏)老板。

上述两种投资现象，如果说前者的出现还算是正常经济组织的内在调节，那后者的大规模出现，只能说明，整个产业陷入巨幅调整状态。这也构成了商业地产的“企业家指数”。

从这个视角观察，京沪的商业地产，更像是一支平抑实体经济波动的对冲基金，甚至在某些特定时期，扮演了“做空”实体经济的角色。

文/王珂（誉翔安地产合伙人）