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北京的商办销售市场,在2014年的表现只能用灰头土脸来形容,成交量腰斩的状况,十年罕见。机构希望我们推断2015年的市场表现,我往往会说,这是个U型底,里面有好多w,要想办法抓微观行情。朋友们若有所思的点头,点赞。


仔细想想,这个描述还是有点想当然。如果说不清楚市场的成因和变量,和算命的有啥区别?

借用公司历年商办成交数据及客户研究,我们看到,活跃在北京这样的超一线城市,购置商办物业的客户群体,是由四个客户引擎构成。分析每个引擎的内在成因、运行规律及当前处境,才有可能生成相对务实的推断。

第一类,以央资国资为代表的“国家队”。


在一个“处处拼爹”的时代,宏观调控和信用收缩,对于各级国家队而言,是绝好的扩张窗口期。


成规模廉价的资金输血至国家队,加上“亲爹”兜底这样一个潜意识,使得无论大小都有一个安邦梦。


如果不是近两年的政府有意识的限制,压制了各方的投资冲动,北京其实早就成为央企和各级国字头的政府大院了。

第二类,以创业板和中小板为代表的“被超募”的上市公司。


我以前不太理解,为什么这些准上市公司要买楼?好不容易募了资金,为啥不好好作本行扩大市场份额呢?简直先生那篇经典的《神奇的超募》,一定程度上回答了我的疑问。


“目 前A股中小企业发行的制度性高溢价情形下,这些暴得现金财富的公司,其本身的原始积累、业务规模,和它们突然体制性发财所获得的巨额现金相比,已经变得微 不足道:年利润仅仅一亿上下的公司,募到二、三十亿的现金,这样的比例比比皆是。于是,与其说这些公司上市后会做强主业,不如说它们已经成功变身为一家封 闭式投资基金,一个SPAC(Special Purpose Acquisition Company)……为了向投资人有所交代,可以想象,这些公司或迟或早会进入并购市场,通过收购业务同质公司,或上下游公司,来消耗掉上市时获得的现 金。” 具有收租和足额抵押物双重功能的经营性物业,成为这些借助审批制陡然乍富的企业,最简单的消化超募资金的手段。


而这类客户往往会在资本市场处于高估值时,频繁出手。


2011年IPO关闸前和2014年新三板重新活跃,使得这类公司的身影比较频繁的出现在京沪房产市场。

第三类,以能源材料等传统行业为代表的民营企业主,俗称“土豪”。


有关土豪的介绍很多,从我们的视角看,在过去的十年间至少经历了三个阶段,其需求形态也不尽相同:


1.2003-2007期间,借助资源价格高涨及监管制度缺陷,这一群体普遍性的暴富,使得这个阶段购置不动产更多表现出来是超额收益锁定;


2.2007-2011年间,国进民退大潮涌现,中小能源矿产类土豪纷纷弃船,将主业资金转移,推动了北京商办市场天量的繁荣行情;


3.2011年至今,以银行停贷为标志的削产能的政策风向,相当于给这些行业判了死刑,但因信贷这个资金链运转放缓,反而将这类客户牢牢锁死在主业上。投影在北京商办市场上,近年来大宗交易数量逐年快速降低,则是土豪时代行将结束的明证。

第四类,被住宅限购挤出的私人投资客户。


和其他三类客户不同,私人高净值客户的钱不是爹妈或者股东给的,所属行业更分散,数量更多,且现金流稳定。只不过,比上不足比下有余,并不能减弱这些富裕中产的焦虑程度。


对应的,当投资热点层出不穷时,选择焦虑也是随时存在。


如果对比数量级的关系,北京一线的高端住宅(总价1000-1500万/套)年规模在600亿,商办在300亿,美国EB-5及连带投资900亿,VC领域全国年投资额1200亿,股市和信托因参与人更宽泛,杠杆的作用更高,存续期更短,则达到万亿级别。


这些领域的交替活跃,客观上造成私人客户的资金安排变得更分散。而引导私人投资的牵引力,往往是代表政府信用的信贷杠杆,杠杆偏向哪里,就会带动私人投资涌入。两融带动股市的活跃,则是最直接的例证。


相对前三者的主动和粗放,私人客户群体,更像是一个审慎的“跟庄者”。

这四个引擎,在不同时期交替出现,分别扮演了北京商办市场的主角。在他们的行为背后,呈现出一幅完整的半管制半市场化的中国特色图景。


2015的主角会是谁?看看A股的表现吧。

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王珂

王珂

37篇文章 8年前更新

誉翔安合伙人

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