两年前，听大佬们讨论未来可能的趋势，诸如人民币国际化等热门概念充斥耳畔。现如今看，反而是利率市场化这个事，成为当下最普遍的既定事实。再加上互联网金融在其中推波助澜，全国人民借助各式各样的理财工具，将中国经济体大踏步的带入高利率时代。

凡 事利弊相倚，过度依赖于投资和负债驱动的经济增长模式，显然是不可持续的。在全产业大面积“去杠杆”的背景下，房地产开发商在前两年突出的感觉是“融资 难”和“融资贵”，而从今年初开始，问题转变为“去化难”和“去化慢”。即使从事商业地产的开发商，即便是个另类小众的市场，也会感觉有压力。

是什么导致市场出现消化不良的局面？我认同一种观点：伴随着资金成本水涨船高，民间资金从需求端逐渐进入到了供应端。

由于银行体系强迫性的限制信贷投向，使得持有资金的客户从早年的长期债务人(按揭买房，用未来几十年的劳务所得还款)，现如今借助影子银行成为了短期债权人(借钱给开发商做开发)。

放在资金生态层面看，以前的房地产是全国人民以负利率为代价“培土”，却只有较少的买房人“摘果实”。现如今，原先的土壤大幅减少了，使得买房人加入到了“培土”的队伍中，或者投向了靠土地财政糊口的地方政府，或者投向了开发商。

其 实完全可以理解客户这种心态：以前投资渠道极度匮乏，我挣的钱既不能出境投资，又不敢投国内实业，房地产虽然细看成本结构挺窝火的，但好歹还是个透明度较 高的实体。现如今，尽管影子银行不说保本保收益，但国内这种政经高度一体化的环境又给了我足够多的“刚性兑付”的暗示。既然市场不稳定，又不让买房子，那 干脆做短期的债主作个过渡也没什么不好。

这对开发商内部就演化成为一个哭笑不得的局面：公司的财务总监负责融资，销售总监负责销售，但这一首一尾，尽管渠道和手艺不尽相同，找的客户却是同一拨人。反应在商业地产开发上，由于终端买家多以投资需求的企业和个人为主，这种首尾掐架的感觉就会更加强烈。

如果再把视角提升一下，由于开发商的最终目的是变现套利，所以从最终立场上和销售总监是一致的。于是，我们可以把当下的环境视作开发商和影子银行的战争。

我们的观察，过往三年，开发商和影子银行的战争比分，一胜两负。胜仗是从2012年下半年至2013年底长达一年半的上涨行情，败仗则是2011年下半年及今年上半年的两场量价齐跌。

如 果做个复盘，我们会发现，开发商们取得的那场胜仗，除了极个别的细分市场是因为基本面的改善(如京沪写字楼租金的上涨)以外，很大程度来自于影子银行自身 的不稳定。从2011年至今，民间高利贷、地方债务平台、三四线房地产、产能过剩行业(如矿业)等领域，依次坍塌。这些“猪一样的队友”使得民间资金对影 子银行的信任快速下降，甚至出现恐慌式的出逃，催生了一线房地产为代表的高温行情。

现如今，伴随着金融系统的逐渐规范，开发商若指望对手再次出错、以及指望降息获得大环境的支撑，我觉得有点一厢情愿。

这里，结合我们对市场的观察，总结几个启示：
1.客户，尤其是高净值客户，总量在减少，再生速度在放缓，还坚信房地产永远是单边上扬的卖方市场的，建议洗洗睡吧。

2.客户对于资产配置已经从观念演化为行动，房地产依旧是重要和相对安全的配置，但不再是唯一的。能否将自己从卖房子的开发商转向资产提供商，会成为新的生存标准。

3.影子银行体系尽管在改善，但依旧存在大量潜在问题，且因为产品的标准化，连锁效应明显。金融领域的每一次兑付危机，都是房地产的吸筹机会。

4.商业地产开发商，躲不开大资管环境对机构的普遍性要求，会面临“既拼硬功夫又拼爹”的格局。拼硬功夫在于项目选择和真实的运营能力，拼爹在于企业的信用等级以及能否利用自身优势为客户提供更丰富完整的投资服务，尤其是在信用全面收缩的今天，你能用特供资源为客户提供投资服务，你就把握住了客户入口。

与其被动等，不如主动改。兴许，借助主动的调整，反而能开辟出一些新天地。

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