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我们可能低估了老潘

自从老潘和张欣两口子的SOHO中国转型之后,除了公益活动外,商业领域的活跃程度也降温了许多——公众也更喜欢更有钱且更招摇的马云、王健林等大 佬。2014年已过大半,今年疲软的市场表现已成为不争的事实。最近的一段时间,因为今年市场的变化,总会回想起老潘过去两年在做的事情。

我 对老潘的感觉一直是又敬又怕。说尊敬他,是因为SOHO中国作为一个知名的“小公司”,有着极为灵敏的市场嗅觉,本人身处其中充分体会其在组织和战术层面 的高效,职业红利受用至今;说怕他,是因为对我这样以卖房子为生的从业者而言,他的每一步行动,总会引起关注,并被认真琢磨背后的潜台词——毕竟,愿意亲 自下矿井去了解客户经营状况、并且敢于“挥刀自宫”(盛世之下放弃销售体系)的老板,总是可怕的。

我们基于公开信息,试着把SOHO中国过去两年在投资和退出领域的关键行动做个梳理,看看把历史节点串联起来会得出怎样的结论:

2012年2月,在经历2011年市场低迷过后,全面提高销售体系佣金,以掠夺性的姿态抢占市场份额,加上下半年市场复苏,当年望京SOHO预售近百亿;


2012年4月,收购绿城项目。此举可视作在核心城市的加仓,延续了抄底外资的路径,把收购范围扩大到现金流饥渴的内资上市公司;

2012年8月,宣布向持有转型。业内哗然,猜测及冷嘲热讽此起彼伏;

2013年6月,张欣以财务投资人身份联合投资伙伴购买纽约通用大厦股权(虽然不是企业行为,但因张欣的影响力,也被视作中国房企出海投资的典型示范);

2013年7月,银河SOHO以扫尾盘名义重拾销售,套现约20亿(此举曾被我辈吐槽无数,不是说不卖了吗?说好的节操呢?);

2013年9月,竞标摘得丽泽金融区项目,花费19亿,加仓北京;

2014年2月,转让上海两个项目,进账53亿,减仓上海。

把 上述这些事件放在2013年,我相信业内不少同仁会像我一样对老潘的胆小和慎重表示深切同情——跌出TOP50的公司,也就只能靠“榨果汁”刷存在感了。 时至今日,当大家都在为减仓解套一筹莫展的时候,再复盘老潘的一招一式,不由心生敬畏——我们尽管重视和尊敬老潘,但还是低估了他的判断力。

一 切商业行为的基础在于客户。过往十余年,北京商业地产市场长期活跃的投资客户,因为有一群产能过剩行业、以资金避险为主要需求的“刺身级”客户的存在,支 撑着商业地产这家“火锅店”的长期稳定和繁荣。而伴随着削产能的逐渐收尾,此类客户的大幅减少会从根本上动摇这个细分市场的基础。相信老潘当年下矿井参观 时,想的不是如何作秀,而是对上述假设进行实地验证。

如果把老潘比作一只对冲基金的基金经理(事实上SOHO中国本质上就是一只对冲基金),他这两年来的实际行动,完全可以看作是新环境下的生存示范:

1.土豪基础瓦解。伴 随着全球经济收缩以及国内一系列的针对各经济体的“熨平”措施,过往借助繁荣大势及制度不完善获得暴利的土豪阶层,在可预见的未来会快速减少。全球经济在 事实上齐步进入社会主义周期(以保护大多数人的就业和基础福利为导向),而中国,更是采用“节电模式”。依靠土豪来实现高周转高溢价的商业品种,进入低温 运行的趋势不可逆转。从奢侈品到房地产,如果缺乏核心能力和充足的财务保障,进入这些领域无异于刀尖跳舞。
老潘用行动警告了同业,别再指望钱多人傻不花钱难受的人接盘,更别再有高负债对赌暴涨的企图,高举高打已经过时,悠着点细水方可长流。

2.积极的调整仓位,降低负债。2012-2013 存在着长达一年半的积极行情,这对任何人来讲都是个美妙的诱惑。面对来自外部的质疑和冷嘲热讽,老潘几乎没有犹豫,借助“削产能”引发的避险资金惯性,坚 决的逢高出货,且出多进少,京沪的投资配置借机趋向均匀。降低负债方面,尽管有海外融资的成本优势,但还是坚决砍掉长线投资项目,为日后的持有经营做好资 金准备。

3.用便宜钱买便宜的好货。便 宜的钱——融资成本要低,低到多少?低到租金能覆盖。好货——核心城市的核心资产是好货,旁边若有“大象级”的邻居(央資坐庄或自用企业集中)更好。便宜 的价格——要看“租金-售价比”。条件具备,坚决下手,积极培育新的核心能力(运营收租),坐等基本面(租金)的逐渐改善。

上述行动的合力,使得潘总和SOHO中国得以相对轻松的姿态迎接冬天,留下了一大堆苦苦挣扎的明星企业们。

想起一个前辈曾经教导我的话:客户的实际行动和专家的预测都要有,但多留些精力放在客户身上,因为钱在他们兜里。

最后,丘吉尔有句话:The farther backward you can look, the farther forward you will see.(你回首看得越远,你向前也会看得越远。)

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王珂

王珂

37篇文章 8年前更新

誉翔安合伙人

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