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930,央行出手提振房地产市场,行业内外无疑长吁了口气,着实兴奋了一把。市场是否借机高歌猛进暂且不说,至少政府经历过去半年多的经济萎靡,借松绑房地产的金融限制以刺激经济,是百分百明确的了。任志强曾经的房地产就是夜壶,需要就用一下的说法,再次得到验证。

我们研究市场走向有个基础前提:现代经济是以信用做支撑的,没有稳定的基础资产作为,信用体系无从建立,经济增长也就无法持续。在国内,一哄而上的国家驱动投资,势必带来良莠不齐和债务风险。由地方债务带来的政府(尤其是地方政府)和企业信用的不稳定,是经济可持续增长的强阻力位。也就是说,在国内事实上具有锚定作用的基础资产,只有房地产。可预见的未来景象是,在政府力量的干预下,房地产会在投资属性上趋向于稳健:相对高的单笔投资门槛、相对稳定的价格、相对活跃的交易量,而风险部分,则会伴随着资产证券化等措施的推行,逐步将超额收益及风险转移到债市及股市。

回到自己的工作上,在摆排第四季度投资阵型的时候,有点体会到足球队教练的压力:一边是观众(买房客户)从极端萎靡大踏步的迈向兴奋;一边是俱乐部领导(央行)发话:咱们不差钱,赶紧的!但球员(投资品种)的水平状态如何,只有教练最清楚。毕竟,资产配置的出发点在于均衡的走向胜利,而非凭一时之勇。

所以,结合央妈的最新指导意见,我们给客户推荐的投资阵形,是这样的
央妈出手之日,投资调仓之时

守门员:一二线城市住宅。
防守的核心原理是成本和风险转嫁。在利率尚未完全市场化的当下,获得行政命令干预下的低成本贷款,无疑是条捷径。过往几年,由于贷款及税收政策的强制性引导,住宅这个品种基本丧失了投资价值,仅仅是因为客户刚性的居住需求所在,以及庞大的客户基础作为再流通的保证,才勉强维持保值及小幅增值的功能。930央妈的大旗一挥,贷款限制在期限和额度上的放开,会将这个被压抑的需求释放出来。尽管在一线城市可能还会受到限购限制,但已经是相当好的调仓机会。
如果对地域上再做聚焦,则建议聚焦一线都市圈的核心城市。毕竟,在金融托底的前提下,想通过市场力量实现风险的转嫁,还需要核心城市源源不断导入新增人口的引力内核。至于那些边缘资产,则建议能抛就抛。

后防线:一线城市商业地产。
2014
年度一线城市商业地产表现整体交易量萎缩,主要归因于三个引擎熄火:资金链绷紧,产能过剩产业向商业地产腾挪资金速度放缓;反腐周期进行时及八项规定压制了国家队的投资及扩张冲动;写字楼租金涨幅趋缓,使得民间客户的投资紧迫性大大减弱。
这种压抑有个好处,阶段性的遏制了机构的投资冲动,从而把最要命的系统风险--供求关系,控制在一个安全箱体里面。这使得京沪为代表的一线城市,躲过了二三线城市经历的从“投资拉动”到“投资拉断”的恶性循环。
和租金起落相比,空置更可怕。一线商业地产的风险调节阀,也受益于此。
风险转嫁机制上,尽管杠杆相比住宅略短,但一线商业地产因为相比住宅多了租金和经营性物业贷款,安全垫会更厚。
国内资本市场不发达,企业向社会融资阻力重重,想必做企业的,都有相似的感受。除非你是国家队成员,否则企业若想调动外部社会资源,需要足额恒值的抵押物,我们称为企业成长长期的刚需所在。

中场:债权类信托产品
这次我们调低了债权类的产品配置,从风险、收益及流动性的关系上,这个品种还是具备配置的价值。只不过,经过过往几年的爆发式增长,这个品种的收益空间有限,大家忍不住抽出部分筹码,去博一下进攻的可能性,也是合情合理。
这回央妈出手,有点冷落了影子银行们,细想也正常,资金这个皮球总是在中场传来传去,既不进入实体经济又不沉淀到实体资产,长期空转总不是个事。

前锋:股权类投资
伴随着市场利率进入下降通道,企业给金融机构打工的窘境有望改善。对应的,股票为代表的进攻型选手,可以不坐冷板凳了。和上次A股火爆把筹码全放在国内相比,现在的客户会把选择范围扩大到全球范围,以分散风险。
尽管配置了进攻型的选手,但我们还是建议量力而行,资产配置不是为了炫目,而是要实打实的持续增长。

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王珂

王珂

37篇文章 8年前更新

誉翔安合伙人

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